Et c'est ainsi que les communes de la métropole bétonnent à tour de bras leurs espaces naturels sous prétexte du manque de logements, nous en manquons certes mais surtout "moins chers" , les investisseurs achètent des appartements de bon rapport qui seront loués en empochant la défiscalisation qui va avec...Et pendant ce temps les ménages qui veulent devenir propriétaires doivent quitter la métropole pour s'établir de plus en plus loin...Ce sont eux que l'on voit le matin sur les axes convergeant vers le centre ville ou vers l'une des multiples zones d'activités qui s'étendent autour de bordeaux...Le PLU 3.1 prévoit 200 logements par an à St Médard en Jalles...Le temps presse pour aménager le centre ville, une "ouverture à concertation" va ouvrir le 22 avril pour un mois...secteur centre ville/ Le Bourdieu
Enfin un article sur ce sujet dans le Sud Ouest du 6 avril 2016
Immobilier en Gironde : pourquoi le neuf est si difficile d’accès
On construit beaucoup de logements neufs, mais 85 % des ménages n’ont pas les moyens de les acheter. Ce dont profitent les investisseurs extérieurs.
Ginko à Bordeaux-Lac, Pont Rouge à Cenon, Bassins à flot à Bacalan, ZAC des quais à Floirac, le Tasta à Bruges… Partout dans l'agglomération, les constructions neuves se multiplient.
Par endroits, comme à Ginko ou aux Bassins à flot, des quartiers entièrement neufs sortent de terre. Sans oublier l'ambitieux programme dit des « 50 000 logements le long des axes de transport ». On n'a jamais autant construit dans le grand Bordeaux.
En 2015, plus de 4 000 logements neufs ont été livrés. Et plus de 4 500 l'avaient été en 2014. Mais chaque année le constat est le même : ces logements sont principalement achetés par des investisseurs extérieurs, pas par ceux qui en deviendront les habitants.
« L'accédant nous échappe »
Conséquence, ce que l'on construit à tour de bras, ce sont des quartiers de locataires. Pour devenir propriétaires, la plupart des ménages doivent quitter l'agglomération pour s'établir à 25 ou 35 km, dans les couronnes de la périphérie. Tout cela parce que le prix des logements neufs est trop élevé. Le revenu médian s'élève à 2 250 euros par mois dans l'agglomération, alors que le prix moyen du neuf dépasse les 3 750 euros le mètre carré. Selon Bordeaux Métropole, 85 % des ménages n'ont pas les moyens d'acheter ce qui se construit. « L'accédant nous échappe et il échappe aux politiques », se désole Alain Ferrasse, président de la Fédération Aquitaine Poitou-Charentes des promoteurs immobiliers (FPI).
Cette situation n'est pas propre à Bordeaux. En France, dans 75 % des cas, les logements neufs sont achetés par ce que l'on appelle des investisseurs. La plupart du temps, c'est un cadre moyen extérieur à la région (60 % des cas) qui se constitue un capital en vue de la retraite. Quitte à rester locataire lui-même jusqu'à la soixantaine. Il s'adresse à un conseiller qui lui vend un appartement de bon rapport, dans lequel il suffit de mettre un locataire et d'empocher la défiscalisation qui va avec.
À ce petit jeu, Bordeaux figure en bonne position. « Les conseillers proposent beaucoup Bordeaux, car la ville est attractive. C'est une bonne garantie », souligne Alain Ferrasse. C'est ce qui fait le succès des programmes immobiliers actuels.
90 % d'investisseurs
Le quartier des Bassins à flot, qui est en train de sortir de terre, est l'exemple le plus criant : 90 % des logements y sont achetés par des investisseurs. Certains n'y ont jamais mis les pieds, ils ont acheté sur plan, depuis Paris ou ailleurs.
De ce point de vue, il serait plus intéressant de disséminer les constructions neuves dans les quartiers anciens. La proportion d'investisseurs y tombe alors à 65 %. Mais construire « dans le diffus », comme disent les promoteurs, est devenu de plus en plus difficile à cause de la pression des riverains (lire ci-dessous).
Les quartiers de locataires ont la réputation d'être moins bien tenus. La population s'y sent moins chez elle, les habitants s'investissent moins dans la vie de quartier, comme s'ils n'étaient que de passage. Les dégradations vont plus vite. Pour éviter cela, il faut une plus grande proportion de propriétaires. Mais dans la majorité des cas, les primo-accédants n'ont pas les moyens d'acheter du neuf à l'intérieur de l'agglomération. C'est une question de prix et d'adaptation des logements, voire des quartiers, à la demande.
« Modèle impossible à tenir »
Le budget moyen d'un primo-accédant tourne autour de 160 000 euros. « La production de logements neufs n'est pas corrélée aux besoins, explique ainsi Arnaud Roussel-Prouvost (Safran immobilier, à Mérignac). Dans la métropole, il y a un objectif de 40 % de logement social, parfois plus. Pour couvrir la vente à perte du social, les promoteurs montent le prix des logements en accession libre. Ce qui donne des prix de sortie entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré. Inaccessible pour les primo-accédants. »
En février 2016, Bordeaux Métropole a fait signer une charte aux promoteurs, un engagement à construire pour 2 500 euros le mètre carré, pas plus. Ils ont tous fait semblant d'y croire.
« On nous impose un modèle économique impossible à tenir, tant que la collectivité ne sera pas capable de maîtriser les prix des terrains », explique Alain Ferrasse qui, au titre de la FPI, a refusé de signer la charte. À l'inverse de Rennes, Bordeaux n'a jamais voulu se constituer un stock de foncier, pour éviter la flambée des prix. Les programmes neufs sortent donc tous trop chers pour les primo-accédants.
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